В ходе строительства жилого дома риэлторская организация по согласованию с генеральным инвестором, с которым у нее заключен договор на долевое строительство, может переуступить третьему лицу долю инвестирования строительства, которую она обязана профинансировать в соответствии с условиями договора с генеральным инвестором. Риэлторские организации, привлекающие денежные средства третьих лиц (физических и юридических) по договорам уступки доли инвестирования, учитывают инвестиционные взносы последних как целевые поступления, которые не подлежат обложению НДС до момента исполнения сторонами обязательств по договору. Сумма превышения денежных средств, полученных по договорам уступки доли инвестирования строительства, над суммой затрат, понесенных организацией по финансированию строительства доли жилья, рассматривается как прочие операционные доходы, которые в свою очередь облагаются налогом на прибыль и НДС. В риэлторской организации основной деятельностью является получение дохода от переуступки доли инвестирования объектов строительства. В случае если доля поступлений от такой деятельности составляет значительную сумму при систематическом получении дохода, то риэлторская организация должна отразить эту сумму в бухгалтерском учете по счету 90 'Выручка' как прибыль от реализации услуг, а не по счету 91 'Прочие доходы' как прочие операционные доходы, закрепив это в своей учетной политике. При этом расходы, связанные с получением доходов, учитываемых как доходы от обычных видов деятельности, необходимо учитывать в соответствии с требованиями положения по бухгалтерскому учету 'Расходы организации' (ПБУ 10/99), утв. Приказом Минфина России от 6 апреля 1999 г.

• Право Уступки
• Уступка Прав По Договору Инвестирования
• Уступка Прав Требования По Договору Инвестирования
• Договор Уступки Долга

N 33н, как расходы от обычных видов деятельности. Возникает вопрос: как квалифицировать договор переуступки доли инвестирования строительства квартиры - как договор возмездного оказания услуг (по реализации инвестиционного проекта) или договор комиссии (или агентский). От решения этого вопроса зависят и бухгалтерский учет, и налогообложение риэлторской организации. Поскольку заключаемый риэлторской организацией с физическим или юридическим лицом договор переуступки права инвестирования является гражданско-правовой сделкой, связанной с реализацией права на объект недвижимости и совершаемой в пользу третьих лиц за их счет, безусловно, есть основания признать такой договор посредническим. Однако не в пользу такого вывода говорит тот факт, что изначально риэлторская организация заключила с заказчиком (генеральным инвестором) договор на долевое строительство от своего имени, не имея на тот момент поручения от третьих лиц на его заключение с целью переуступки в последующем доли инвестирования строительства в их пользу, что означает ее действия в собственных интересах, а не в интересах третьих лиц. В то же время возможно признание действия риэлторской организации по заключению договора с заказчиком действием в чужом интересе без поручения (гл. 50 ГК РФ), а заключение договора переуступки доли инвестирования строительства жилья - действием по поручению третьего лица, в интересах которого и были произведены действия, предшествующие сделке (заключение договора с генеральным инвестором на долевое строительство). В этом случае договор, заключаемый риэлторской организацией на переуступку доли инвестирования строительства, следует признать посреднической сделкой, доход по которой у риэлтора можно рассматривать как вознаграждение, облагая его по повышенной ставке налога на прибыль.

Риэлторская организация, заключившая с заказчиком (генеральным инвестором) договор на долевое строительство жилого дома с условием финансирования строительства 10 квартир в размере 10 000 000 руб., уступает долю инвестирования строительства 2 квартир физическому лицу за 3 000 000 руб. Расходы по оформлению права собственности на квартиры составляют 2500 руб. При этом возможны два варианта. Заключение договора с заказчиком не согласовано, условиями договора предусмотрено: 1) перечисление денежных средств в полном объеме на счет риэлтора; 2) компенсация расходов по оформлению права собственности на квартиры физическим лицом; 3) обязательства по договору считаются выполненными после погашения физическим лицом задолженности по договору в полном объеме и оформления риэлтором права собственности физического лица на квартиры. Заключение договора на таких условиях следует рассматривать как агентский договор с элементами договора комиссии (поскольку риэлторская организация при исполнении обязательств по договору действует в отношениях с заказчиком от своего имени в пользу физического лица), и элементами договора поручения (оформляя право собственности на квартиры, риэлторская организация действует в интересах физического лица по его доверенности).

Право Уступки

Уступка права требования по договору участия в долевом строительстве - еще один вариант. Договор уступки права инвестирования Если инвестор, получив средства дольщика, направляет их на инвестирование той части строительства объекта, которую сам еще не проинвестировал, передачи имущественного права не происходит. Первичным правообладателем в этом случае становится дольщик. Указанная сделка оформляется договором уступки прав инвестирования. Возможна ситуация, когда часть поступающих от нового участника средств направляется на погашение собственного источника финансирования, а часть - для дальнейшего инвестирования строительства.

Таким образом, переуступка права инвестирования строительства квартир должна быть отражена в учете как операция по агентскому договору с участием агента в расчетах. В таком случае к физическому лицу переходят все обязанности и права на уступаемую ему долю по договору, заключенному ранее риэлторской организацией на долевое участие в строительстве.

При этом договор уступки доли инвестирования строительства можно рассматривать как договор поручения, основанный на договоре действия в чужом интересе без поручения (ст. 982 ГК РФ), без участия поверенного в расчетах.

Хитрости переуступок квартир О хитростях переуступок квартир рассказывает директор строительно-инвестиционной компании «Київ Житло-Iнвест» Наталья Хорева «Если бы не желание многих заработать на вложении в строящиеся квартиры, возможно, и не состоялся бы рынок первичного жилья», — предполагает Наталья Хорева, директор строительно-инвестиционной компании «Київ Житло-Iнвест» — Зачастую купить квартиру в новостройке можно только по переуступке. — Действительно, 30—40% объектов на первичном рынке сосредоточено в руках частных инвесторов, которые вкладывали свои средства с целью увеличения капитала, так называемых временных инвесторов. Еще 2-5 лет назад рынок жил в основном благодаря их деньгам, азарту и готовности рисковать. Кроме того, нам известно, что некоторые компании-застройщики оформляют квартиры, оставшиеся непроданными к окончанию строительства дома, на своих физических лиц, а потом конечному покупателю предлагается либо уступка права требования, либо купля-продажа, если правоустанавливающие документы уже готовы. — Почему некоторые застройщики оговаривают в договоре с инвестором — физическим лицом невозможность переуступки?

— Первая причина — исключить временных инвесторов. Продавая площади в объектах премиум- и бизнес-класса, компания старается привлечь будущих владельцев, которым будет комфортно соседствовать, то есть людей определенного достатка. Поэтому при продаже должен проводиться своеобразный фейс-контроль. А отследить конечного покупателя временного инвестора невозможно. Построенный дом или комплекс не становятся лучше от того, что владельцы жилья — люди с разными целями использования своих помещений.

Уступка Прав По Договору Инвестирования

Для одних это единственная квартира, для других — квартира в городе вдобавок к основному загородному дому, а кто-то сдает свою квартиру посуточно или использует ее в качестве офиса. И ограничение застройщика в части переуступки — это мера, частично снимающая эту проблему и дающая возможность отсеять временных инвесторов. Вторая причина заключается в том, что, переуступая на этапе строительства свои права по инвестиционному договору, инвестор «мешает» продажам самой компании-застройщика.

Цены по переуступкам обычно все-таки ниже тех, которые выставляет компания. Есть и другие объяснения, в частности, желание застройщика подойти к процессу оформления построенного объекта без неожиданностей: компании ответственны за списки инвесторов, которые подаются в БТИ и квартуправление, а теперь уже и за свидетельства о праве собственности, которые, как известно, являются именными. А если дом еще не достроен, а квартиры переуступаются по несколько раз, то исключить ошибки при оформлении документов сложно. — Как выгоднее и безопаснее провести сделку переуступки? — Лучше нотариально оформлять сделку уступки права требования. Нередко в договоре забывают указать порядок расчета и сумму, а это может привести к признанию договора недействительным в судебном порядке. В таком случае первый покупатель может заявить о своем праве на квартиру.

Также не стоит забывать об уплате налогов по сделке, предусмотренных действующим законодательством, в частности, о налогообложении физических лиц. Кстати, налогом со всей суммы по сделке облагается первый инвестор, а не разница сумм уступки и инвестиции, как почему-то принято считать. — Имеет ли значение при переуступке схема инвестирования — участие в фонде финансирования строительства, покупка облигаций или инвестиционный договор? — Во всех трех вариантах есть особенности.

Поскольку привлечение средств на строительство жилья по простым инвестиционным договорам запрещено с января 2006 года, следует хорошо подумать перед подписанием уступки права требования по такому договору. Исключение — инвестдоговоры, заключенные до 14 января 2006 года. Сейчас можно оформлять по инвестиционным договорам переуступку прав на нежилую недвижимость, то есть на все коммерческие и технические объекты. А в паркоместа и встроенные в жилом доме нежилые помещения так же, как и квартиры, можно инвестировать только с учетом законодательных ограничений: либо через фонд финансирования строительства, либо по облигациям, эмитированным застройщиком. В первом случае вы вправе получить профинансированный объект по договору переуступки имущественных прав, если это не запрещено учредителем фонда. Если инвестиции в строительство были осуществлены путем открытой покупки облигаций, то ценные бумаги можно свободно продавать третьим лицам. — Как на практике оформляются отношения продавца и покупателя квартиры в строящемся доме по договору переуступки и как в этом участвует компания-застройщик?

— Наша компания настаивает на предварительном согласовании с нами переуступки. Это связано с тем, что на момент оформления документов при сдаче дома и передаче инвесторам права собственности нам необходимо обладать корректной информацией о каждой квартире. Иначе не уследишь, кто переуступил свои права и сколько раз. — Каковы потери продавца при переуступке?

'Придя к нам и спросив, является ли продавец действительным инвестором, вы, конечно, подстраховываетесь. Именно поэтому необходимо третьей стороной привлекать компанию, управляющую фондом.' — Больше теряет покупатель (то есть новый инвестор) — обычно первый инвестор старается возложить на покупателя побольше финансовых обязательств.

В договоре ФФС и в инвестиционном договоре, как правило, предусмотрены штрафные санкции или вознаграждение компании за переоформление документов и договора с фондом финансирования строительства. Эти затраты продавец может разделить с покупателем, скажем, в пропорции 50 на 50.

То есть это предмет торга. Наша компания иногда исключала такие нормы из своих договоров с инвесторами, вкладывающими значительные суммы в объект. Мы шли ему навстречу. — Многие компании требуют 100% оплаты за строящееся жилье в сжатые сроки, для чего инвестор оформляет в банке кредит под залог этой же квартиры. Какие риски связаны с переуступкой прав на такую квартиру? — Если вам предлагают выкупить права требования на квартиру по договору переуступки, не исключено, что имущественные права на этот объект инвестирования находятся в залоге у банка, прокредитовавшего первого инвестора. Ситуация с наименьшими рисками для вас как для нового инвестора это: 1) наличие генерального соглашения между банком-кредитором и застройщиком, которое ограничивает права первого инвестора на отчуждение как имущественных прав на этапе строительства, так и прав собственности после завершения строительства; 2) оформление договора уступки права требования, в котором третьей стороной является сам застройщик.

Уступка Прав Требования По Договору Инвестирования

В этом случае исключена вероятность того, что вам уступили права требования в отношении имущества, уже находящегося в залоге у банка (ведь если первый инвестор вдруг перестанет погашать кредит, банк предъявит свои права на эту квартиру к застройщику и вы рискуете остаться ни с чем), а участие в договоре уступки самой компании-застройщика гарантирует, что эти права требования никому не переданы еще до вас. Обычно при переуступке прав требования банки требуют сначала погасить задолженность по кредиту, а потом переуступать свои права, допускается операция день в день.

Договор Уступки Долга

Очень важно, подчеркиваю, участие застройщика в договоре переуступки. По этому вопросу можно долго говорить, здесь очень много тонкостей и условий, но если в вашем распоряжении есть квалифицированный юрист для сопровождения сделки, то, скорее всего, он подскажет, какие документы нужно получить, чтобы убедиться в действительных правах первого инвестора, и поможет найти альтернативные варианты оформления сделки, которые защитят ваши права. В таком случае наличие тех факторов, о которых я сказала выше, не обязательно. Что касается ограничений по генеральному соглашению между банком и застройщиком, то они в основном заключаются в следующем: инвестор не может без согласия банка и застройщика отчуждать права требования и права собственности; мы не можем выдавать на руки инвестору-заемщику правоустанавливающие документы; если инвестор нарушает условия кредитного договора, не оплачивает вовремя проценты и тело кредита, банк требует от компании выполнения ею обязательств инвестора. Компания полностью погашает задолженность перед банком и инвестиционный договор прекращает свое действие. Право на строящуюся площадь возвращается к застройщику. Чаще всего в договорах предусмотрено согласие компании-управляющего фонда на переуступку имущественных прав на квартиру.

В случае если в договоре это не предусмотрено и переуступка осуществляется без согласия компании-управляющего фондом, все равно рекомендуется письменно уведомить компанию о факте переуступки. Это необходимо сделать, чтобы избежать осложнений для нового покупателя при оформлении права собственности на квартиру, выполнении компанией — управляющей гарантийных обязательств и т. — Как защититься от покупки квартиры по переуступке нескольким покупателям? — По закону вы можете продать свои имущественные права на квартиру кому угодно.

Норма в договоре с управляющим фондом финансирования строительства, требующая участия третьей стороны, то есть управляющего, не обязательна, но желательна. Но, придя к нам и спросив, является ли продавец действительным инвестором, вы, конечно, подстраховываетесь. Именно поэтому необходимо третьей стороной привлекать компанию, управляющую фондом. К тому же существуют определенные обязательства трех сторон. Мануал isuzu elf скачать. Компания должна внести изменения в бухгалтерском учете, передать банку оригиналы документов, а обязательства покупателя — рассчитаться и, может быть, выполнять дальше обязательства по договору. Популярные статьи Хронология событий после сдачи дома новостройки в Харькове, когда можно начинать делать ремонты, когда подключат воду, электричество и газ, отопление, когда можно будет вселяться - реальная история одной новостройки в Харькове.

Все о субсидиях на ЖКУ в Украине, кому назначается субсидия, как получить субсидию, какие документы необходимы, какие доходы декларировать? В статье приведены ссылки на образцы документов заявления и декларации, калькулятор для ориентировочного расчета субсидии Как подобрать бойлер, на что обратить внимание, что главное в бойлере, какие функции, какой объем водонагревателя выбрать - ответы в статье. Как снизить затраты на топливо, как сэкономить бензин? Советы автомобилистам, которые могут помочь в экономии топлива вашим авто, уменьшить расход бензина.